不動産オーナーの認知症対策 | 相続のエキスパート税理士福田真弓オフィシャルサイト

認知症による資産凍結が話題になり

賃貸アパートや貸家、テナントビルをお持ちの方から

将来の認知症に備えたいというご相談が増えています。

不動産オーナーが認知症になった場合

ご相談が増えている理由は
認知症で判断能力がなくなると、一切の法律行為を行えなくなるからです。

賃貸物件のオーナーは、日常的に
新規入居や契約更新、退去などの手続きや、物件の原状回復やリフォームなどを行っています。

これらはすべて法律行為にあたるため、
認知症になると、こういった通常の賃貸業務がすべてできなくなります。

物件の修理や建替え、売却といった大きな契約も結べなくなるので
物件のメンテナンスや有効活用が難しくなってしまいます。

家庭裁判所に成年後見人の選任を申立てて、そのまま貸し続けることになります。

たとえば物件を持っている親が認知症になる「前」なら、対策方法はいろいろあります。

たとえば、親と子が公正証書で任意後見契約を結び、
任意後見人となる子に、物件の管理や処分の代理権を与える方法があります。

任意後見契約の代理権目録には、子に任せる行為を具体的に書き込んでおきます。

任意後見契約は、親が認知症になった後に
家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申立て、選任されてからスタートしますが

物件の管理などは、あらかじめ子に代理権を与えている行為なので
物件の名義は親のまま、家庭裁判所の許可や任意後見監督人の同意を得ずに、子が行えます。

親と子が、委託者・受益者が親で、受託者が子という信託契約を締結する方法もあります。
通称、「家族信託」と呼ばれています。

そうすれば、親が認知症になる前段階から、受託者である子が物件の管理や処分を行えます。

物件の名義は親から子に変わりますが、経済的価値は移動しない
（受益者は親のままの自益信託）なので、親や子への課税は生じません。

賃貸物件の建物のみを、子に贈与する方法もあります。

建物が古く評価額が低ければ、
贈与税、不動産取得税、登録免許税などの税金も多額にならずにすみます。

贈与後の賃料収入は、建物の所有者である子のものになるので

親の金融資産の増加を抑えられ相続税が軽減でき、
子は賃料収入を、相続税の納税資金に充てられます。

賃貸物件の建物のみを、子が株主の法人に譲渡する方法もあります。

ただし、法人の意思決定は株主や代表取締役が行いますので
株主や代表取締役は、親ではなく子にしておく必要があります。

ただし、どの方法にも注意すべき点やデメリットがあります。

「家族信託」は、大規模修繕などで収支が赤字になっても
信託した物件から生じた不動産所得の損失は
信託していない物件の利益や年金などの他の所得と損益通算することができないので、損をします。

また、信託できるのはプラスの財産だけなので
信託したい物件にローンが残っている場合は、

・　債務をそのまま父に残す
・　子が債務を引き受ける
・　完済し新規借入する

などの検討が必要になります。

また、「建物を子に贈与」「建物を法人に贈与」では
土地は親の名義のままなので、親が認知症になると

・　土地建物を一緒に、第三者に売却する
・　土地を担保に入れて、建物を建て替える

などはできません。

このように、方法ごとの注意点やデメリットも理解した上で、検討する必要があるでしょう。